NLG – CON RỒNG CHỜ NGÀY THỨC GIẤC

Nam Long Group (HOSE: NLG) là nhà phát triển Bất Động Sản hàng đầu tại Việt Nam. Hơn 30 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực phát triển bất động sản với quỹ đất sạch lớn lên đến 684 ha tại các vị trí trọng điểm của TP HCM, Long An, Đồng Nai, Cần Thơ, Hải Phòng.

Điểm nhấn doanh nghiệp

NLG sở hữu quỹ đất sạch lớn khoảng 684 ha dành cho phát triển khu đô thị và nhà ở tại các tỉnh thành trọng điểm có tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh, hạ tầng kết nối liên vùng, nhu cầu thị trường tiềm năng.

NLG sở hữu quỹ căn hộ vừa túi tiền cho phân khúc trung cấp và bình dân, những phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu thực ở của người dân.

NLG đang bước vào giai đoạn gặt hái thành quả khi có quỹ sản phẩm sẵn sàng bán lớn kỳ vọng sẽ vẫn có mức tăng trưởng lợi nhuận ổn định trong 2022-2023. Trong bối cảnh chung thì các doanh nghiệp bất động sản phải chịu việc mở rộng quỹ đất sẽ chậm lại khi chính phủ vẫn đang trong quá trình thắt chặt tín dụng bất động sản và phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Tổng quan ngành bất động sản

Kể từ tháng 04/2022 sau những bê bối trong phát hành TPDN của các công ty bất động sản, trong khi thị trường này chiếm khoảng 40% tổng giá trị phát hành trong quý 1/2022. Chính phủ đã yêu cầu giám sát chặt chẽ hơn đối với thị trường TPDN bất động sản. Đồng thời cũng từ đầu tháng 04 năm nay để hạn chế đầu cơ bất động sản, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và hạn chế tín dụng đối với đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản.

Xét về cơ hội và thách thức, thì trước mắt thách thức trong lĩnh vực bất động sản đang thể hiện rõ rệt khi: một mặt lãi suất tăng ảnh hưởng đến nguồn cầu trên thị trường khi phải chịu một khoản chi phí cao hơn nếu dùng đòn bẩy tài chính, mặt khác việc thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ làm giảm nguồn cung trong thời gian tới, đặc biệt đối với các doanh nghiệp đang muốn mở rộng. Bên cạnh đó giá vật liệu tăng, làm đội lên chi phí đầu vào có thể làm tăng giá nhà ở.

Ngân hàng Nhà nước từng bước hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực sản xuất, dịch vụ, nông nghiệp, … và giảm tỷ lệ cho vay đối với lĩnh vực BĐS. Theo thông tư 22/2019/TT-NHNN có hiệu lực từ năm 2020 yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn xuống còn 34% từ tháng 10/21 và còn 30% từ tháng 10/22. Do đó, tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực BĐS cũng đã chậm lại.

Tổng quan doanh nghiệp

Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long thành lập năm 1992, với 30 năm kinh nghiệm phát triển Bất động sản tại thị trường Việt Nam và tập trung tích lũy các quỹ đất tại các tỉnh thành trọng điểm có tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh, hạ tầng kết nối liên vùng, nhu cầu thị trường tiềm năng với tốc độ tăng dân số cao.

Qũy đất sở hữu

Tổng quỹ đất lên đến 684 ha chủ yếu tập trung ở Phía Nam như TP.HCM, Long An, Đồng Nai, Cần Thơ.

Khu vực phía Bắc: Hải Phòng dự án Nam Long Hải Phòng 21 ha

Khu vực Phía Nam: 

+ Đồng Nai: Izumi City 170 ha, Paragon: 45 ha

+ TP HCM: Mizuki Park: 26 ha, Akari 8.5 ha, Flora Novia 0.8 ha, EhomeS NSG 2.6 ha, Valora Island 7.2 ha

+ Long An: Water Point Southgate 165 ha, Water Point VCD 190 ha, Ehome Southgate 3.4 ha

+ Cần Thơ: Nam Long II Central Lake 40 ha, EhomeS Cần Thơ 3.8 ha

Các dòng sản phẩm chính là nhà phố, biệt thự và căn hộ biệt lập, trong đó chủ yếu NLG nhắm vào các sản phẩm vừa túi tiền cho phân khúc bình dân và trung cấp, nhắm vào nhu cầu nhà ở thực luôn tài tại và được quan tâm trên thị trường.

Cơ cấu cổ đông

Nguồn NLG

Kết quả kinh doanh

Nguồn NLG, YSVN tổng hợp

Doanh thu cả năm 2021 của NLG đạt gần 5,206 tỷ đồng, gấp 2.3 lần so với năm 2020 và vượt 5% kế hoạch đề ra. Doanh thu tăng cao chủ yếu nhờ công ty ghi nhận doanh thu từ bàn giao đất, nhà phố, căn hộ và biệt thự 543 tỷ đồng (Flora Akari – 248 tỷ đồng; Nhà phố Southgate – 251 tỷ đồng và sản phẩm khác – VND 44 tỷ đồng). Lãi gộp của Công ty ghi nhận hơn 1,778 tỷ đồng, gấp 2.7 lần so với năm 2020. Biên lãi gộp tăng từ 30% lên hơn 34%.

Ở góc độ Tập đoàn, doanh thu còn được đóng góp đáng kể từ việc bàn giao sản phẩm ở các Công ty liên doanh là 1.110 tỷ đồng, tương ứng 18% tổng doanh thu. Trong đó, phân khúc căn hộ (Flora/Valora) vẫn là sản phẩm trọng tâm của Tập đoàn, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu doanh thu với 87%. Phần còn lại chủ yếu đến từ hoạt động cung cấp Dịch vụ xây dựng, quản lý và chuyển nhượng dự án

Cơ cấu doanh thu

Nguồn NLG

Năm 2021, doanh thu của dòng sản phẩm Flora đã ghi nhận là 3.524 tỷ đồng (2020: 916 tỷ đồng), chủ yếu đến từ việc bàn giao các căn hộ của Dự án Akari trong Quý 4 năm 2021. Dòng sản phẩm Valora đã ghi nhận doanh thu 2.046 tỷ đồng (2020: 1.456 tỷ đồng), tăng tương ứng 41%, chủ yếu đến từ việc bàn giao nhà phố của Dự án Southgate trong năm 2021. 

Nguồn NLG

Năm 2022 ghi dấu mốc 30 năm hình thành và phát triển, Nam Long đặt mục tiêu doanh thu thuần 7.151 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế là 1.526 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ là 1.206 tỷ đồng tương ứng tăng trưởng 37%, 3% và 13% so với thực hiện năm trước. Cổ tức dự kiến năm 2022 là 10% bằng tiền mặt.

Cập nhật kết quả kinh doanh 6 tháng năm 2022

Doanh thu thuần quý 2 năm 2022 đạt 1.240,7 tỷ đồng, gấp 3 lần cùng kỳ năm trước. Trong đó, 92% doanh thu quý này đến từ bán nhà và căn hộ thuộc dự án Akari City (TP HCM) và Southgate (Waterpoint Long An, giai đoạn 1). Lãi gộp quý 2 tăng 3,8 lần so với cùng kỳ nhưng do tốc độ tăng chi phí bán hàng lên đến 8,7 lần , tỷ trọng chi phí này chiếm 28% lãi gộp nên đã khiến tốc độ tăng lợi nhuận sau thuế chỉ còn 2,9 lần so với cùng kỳ quý 2/2021.

Doanh thu 6T22 đạt 1.828 tỷ đồng tăng 187,2% so với năm 2021, phần lớn từ bàn giao Flora Akari và Valora Southgate. Lãi gộp 6 tháng 2022 tăng mạnh so với cùng kỳ 6T/2021, nhưng do cùng kỳ 2021 NLG có khoản lợi nhuận khác lên đến 427 tỷ nhưng kỳ này không có nên lợi nhuận 6 tháng đầu năm giảm 73%. Tuy nhiện lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh chính vẫn tăng so với cùng tăng 4 lần, nên nếu loại bỏ sự đóng góp của lợi nhuận khác thì lợi nhuận của NLG vẫn tăng.

Chiến lược kinh doanh năm 2022 

Trở thành nhà phát triển khu đô thị tích hợp

Triển khai đồng loạt các khu đô thị lớn Southgate (Waterpoint giai đoạn 1- 165 hecta), Mizuki 26 hecta, Izumi City (170 hecta), Akari (8 hecta), Nam Long – Cần Thơ (43 hecta), Nam Long Đại Phước (45 hecta) với mục tiêu tổng doanh số đạt 2 tỷ USD trong 3 năm tới.

Đa dạng hóa phân khúc nhà ở tại các Khu đô thị: mở rộng thêm các dòng sản phẩm mới mid-end, high-end, và tiếp tục duy trì các sản phẩm dẫn đầu phân khúc “vừa túi tiền” có thị trường bền vững như EHome/Flora/Valora

Mở rộng mảng kinh doanh cốt lõi sang Bất động sản thương mại, quản lý khu đô thị, đầu tư các hệ sinh thái phục vụ nhu cầu sống – làm việc – vui chơi – mua sắm – giáo dục theo đúng mô hình khu đô thị tích hợp.

Đẩy mạnh các chương trình chuyển đổi số cho mục tiêu dài hạn

Hoàn tất đưa vào sử dụng các hệ thống quản trị doanh nghiệp ERP, ERM nâng cao khả năng thực hiện thành công các mục tiêu chiến lược và kinh doanh, đảm bảo tăng trưởng về doanh thu đáp ứng kỳ vọng của các cổ đông, nhà đầu tư, đối tác và khách hàng.

Mở rộng các mối quan hệ hợp tác win-win, cùng nhau phát triển, cùng nhau thành công

Củng cố mối quan hệ với các nhà đầu tư có nguồn vốn và kinh nghiệm bất động sản sâu rộng như: Nishitetsu, Hankyu Hanshin (Nhật Bản), TBS Group… cùng nhau triển khai và vận hành các dòng sản phẩm và các khu đô thị tích hợp. Bên cạnh đó hợp tác với các nhà thầu chuẩn hóa chuỗi cung ứng giúp triển khai dự án được nhanh chóng, tiết kiệm thời gian, chi phí và nâng cao hiệu quả phát triển dự án.

Dự kiến trong năm 2022, NLG sẽ chào bán 50% phần vốn góp của NLG tại dự án Paragon Đại Phước ghi nhận phần lợi nhuận sau thuế ước tính 350 tỷ đồng. 

Sức khỏe tài chính

Cơ cấu tài sản

Nguồn NLG, YSVN tổng hợp

Tổng tài sản của Tập đoàn năm 2021 tăng trưởng đáng kể 73%, từ 13.643 tỷ đồng lên 23.617 tỷ đồng. Trong đó Hàng tồn kho tăng 155% tương đương 9.421 tỷ đồng chủ yếu do giá trị đầu tư xây dựng tăng thêm vào các Dự án như Izumi và từ hợp nhất Southgate.

Số dư tiền và tương đương tiền cũng tăng đáng kể, đạt 3.112 tỷ đồng tại ngày 31.12.2021 (tương đương tăng 190%). Trong đó, 1.846 tỷ gửi ngân hàng kỳ hạn dưới 3 tháng hưởng lãi 2,4% đến 5,5% mỗi năm.

Cơ cấu nguồn vốn

Nguồn NLG, YSVN tổng hợp

Vốn chủ sở hữu tăng từ 6.720 tỷ đồng lên 13.527 tỷ đồng. Do trong năm, Nam Long đã tăng vốn điều lệ từ 2.853 tỷ đồng lên 3.829 tỷ đồng qua trả cổ tức bằng cổ phiếu và chào bán riêng lẻ 60 triệu cổ phiếu giá 33.500 đồng/cp

Tổng dư nợ tại ngày 31.12.2021 của NLG là 3.608 tỷ đồng (chiếm 15% tổng Nguồn vốn), tăng 1.151 tỷ đồng (tương đương 46%). Tuy nhiên nhờ các phương án quản trị tài chính, hệ số nợ/vốn chủ sở hữu năm 2021 là 27%, thấp hơn so với năm 2020 là 37%

Khả năng thanh toán

Nguồn FiinPro, YSVN tổng hợp

Hệ số khả năng thanh toán hiện hành của doanh nghiệp đều duy trì ở mức lớn hơn 1 qua các năm và có sự tăng nhẹ tại thời điểm cuối năm 2021. Đồng thời, khả năng thanh toán nhanh của NLG cũng được cải thiện khi lượng tiền và tương đương tiền được gia tăng vào thời điểm cuối năm.

Khả năng sinh lời

Nguồn FiinPro, YSVN tổng hợp

Mặc dù lợi nhuận tăng mạnh trong năm 2021 nhưng tổng tài sản cũng như vốn chủ sở hữu cũng gia tăng tương ứng nên các chỉ số ROA, ROE vẫn ở mức thấp.

Các chỉ số ROA, ROE đang trong quá trình cải thiện và kỳ vọng sẽ tăng trưởng tốt khi các dự án với nhiều sản phẩm đến ngày hái quả và sẵn sàng bán ra thị trường trong giai đoạn 2022 – 2023.

Rủi ro đầu tư

Lãi suất tăng mạnh hơn dự kiến tạo áp lực lên chi phí lãi vay đối với NLG khi từ năm 2021 doanh nghiệp đã tăng tỷ lệ nợ vay lên đáng kể.  

Chi phí xây dựng có thể tăng nếu giá vật liệu tiếp tục tăng cao làm gia tăng áp lực tăng giá bán đối với sản phẩm đầu ra. 

Các văn bản pháp lý còn chồng chéo, ví dụ Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS chưa đồng bộ làm chậm trễ quá trình phê duyệt dự án và ảnh hưởng hiệu quả các dự án.

Chu kỳ kinh tế trên toàn thế giới đang chứng kiến mức độ lạm phát cao cùng những dự báo suy thoái sẽ tác động phần nào lên thị trường bất động sản bởi nhu cầu mua cũng như đầu tư có thể sẽ giảm trong thời gian tới. Vậy nên, dù cho doanh nghiệp còn nhiều tiềm năng nhưng con rồng trong NLG vẫn chưa thực sự tỉnh giấc để khuấy đảo thị trường trong ngắn hạn.

—————————————————————————————————————-

Lưu ý: Đây là những thông tin liên quan đến doanh nghiệp đã được YSVN thu thập, phân tích dựa trên các nguồn đáng tin cậy, nhà đầu tư có thể tham khảo để hiểu về ngành nghề và tình hình hoạt động kinh doanh của công ty, nội dung không mang ý nghĩa khuyến nghị đầu tư. YSVN không chịu trách nhiệm về tính chính xác và miễn trừ trách nhiệm khi sử dụng thông tin trên đây đến kết quả đầu tư. Để nhận được khuyến nghị đầu tư cụ thể vui lòng mở tài khoản để được các chuyên viên tư vấn của Yuanta Việt Nam hướng dẫn giao dịch cụ thể với từng vị thế của khách hàng.

—————————————————————————————————————-

Bùi Thị Loan – Trưởng phòng Đào tạo đầu tư

Email: loan.bui@yuanta.com.vn

Nguyễn Trung Hiếu – Chuyên viên Đào tạo đầu tư

Email: hieu.nguyen1@yuanta.com.vn