PDR NHÀ PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN CAO CẤP

Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) hoạt động chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản, nhà ở, kinh doanh dịch vụ khu du lịch, khách sạn, resort cao cấp với các dự án nổi bật như EverRich, Milenium, Astral City, Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội,…

Điểm nhấn doanh nghiệp

Quỹ đất giàu tiềm năng lên đến 5.804 ha hứa hẹn sẽ mang lại sự tăng trưởng và phát triển ổn định bền vững trong tương lai.

Triển vọng từ dự án ở các địa phương có tiềm năng du lịch như Đà Nẵng, Phú Quốc, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Định,..

Chuyển nhượng Astral City tại Bình Dương, dự kiến thương vụ này sẽ mang về dòng tiền ngay cho Phát Đạt lên đến 3.350 tỷ đồng trong năm 2022.

Làn gió mới cho tiềm năng tăng trưởng khi quá trình đa dạng hóa hoạt động đầu tư của PDR sang bất động sản khu công nghiệp được bắt đầu từ năm 2021.

Tổng quan ngành bất động sản

Kể từ tháng 04/2022 sau những bê bối trong phát hành TPDN của các công ty bất động sản, trong khi thị trường này chiếm khoảng 40% tổng giá trị phát hành trong quý 1/2022. Chính phủ đã yêu cầu giám sát chặt chẽ hơn đối với thị trường TPDN bất động sản. Đồng thời cũng trong thời gian này để hạn chế đầu cơ bất động sản, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và hạn chế tín dụng đối với đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản.

Xét về cơ hội và thách thức, thì trước mắt thách thức trong lĩnh vực bất động sản đang thể hiện rõ rệt khi: lãi suất tăng ảnh hưởng đến nguồn cầu trên thị trường khi phải chịu một khoản chi phí cao hơn nếu dùng đòn bẩy tài chính, đồng thời việc thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ làm giảm nguồn cung trong thời gian tới, đặc biệt đối với các doanh nghiệp đang muốn mở rộng. Bên cạnh đó giá vật liệu tăng, làm đội lên chi phí đầu vào có thể làm tăng giá nhà ở.

Ngân hàng Nhà nước từng bước hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực sản xuất, dịch vụ, nông nghiệp, … và giảm tỷ lệ cho vay đối với lĩnh vực BĐS. Theo thông tư 22/2019/TT-NHNN có hiệu lực từ năm 2020 yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn xuống còn 34% từ tháng 10/21 và còn 30% từ tháng 10/22. Do đó, tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực BĐS cũng đã chậm lại.

Tổng quan doanh nghiệp

Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) có tiền thân là Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh nhà Phát Đạt được thành lập vào năm 2004. Công ty hoạt động chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản, nhà ở, kinh doanh dịch vụ khu du lịch, khách sạn, resort cao cấp với các dự án nổi bật như EverRich, khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, Milenium, Astral City,… PDR được niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) từ năm 2010.

Qũy đất sở hữu

Phát Đạt sở hữu nhiều quỹ đất cho chiến lược dài hạn và bền vững tại những thị trường tiềm năng, hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh và kết nối giao thông tốt. Hiện, tổng quỹ đất công ty đạt trên 5.804 ha, tăng 12 lần so với năm 2020. Qũy đất tập trung nhiều ở Quảng Ngãi (4.173 ha), Đà Nẵng (535,27 ha), Đồng Tháp (394,34 ha), Bình Dương (282,7 ha)…

Nguồn PDR

Ngoài mảng chủ lực là bất động sản dân dụng, PDR cũng đẩy mạnh mảng BĐS Công nghiệp bằng cách tìm kiếm, hợp tác với các đối tác để phát triển quỹ đất tại các tỉnh Quảng Ngãi, Đồng Nai, Bình Dương, Đồng Tháp, Bà Rịa – Vũng Tàu, Phú Quốc,… Nếu tính cả quỹ đất cho bất động sản khu công nghiệp, tổng quỹ đất của cả công ty lên đến 7.4045 ha.

Các dự án dự kiến mang về dòng tiền cho năm 2022 – 2023

Giai đoạn trong năm 2022 và 2023, PDR dự kiến dòng tiền thu về chủ yếu đến từ các dự án: (1) Astral City; (2) phần còn lại của Cao tầng Phân khu 4; (3) dự án Bình Dương Tower – Nguyễn Thị Minh Khai; (4) dự án Phước Hải – Bà Rịa Vũng Tàu; (5) dự án Poulo Condor Vũng Tàu, (6) dự án Bắc Hà Thanh và một số dự án khác.

Chiến lược kinh doanh

Thay vì lựa chọn các dự án mất thời gian dài để đạt đến giai đoạn thương mại hóa, Công ty ưu tiên nguồn lực tập trung vào các dự án có pháp lý tốt, khả năng thu hồi dòng tiền nhanh nhằm tái đầu tư liên tục lợi nhuận thu được để đem lại hiệu quả sinh lời tốt.

Bắt đầu tham gia vào thị phần miếng bánh bất động sản khu công nghiệp kể từ đầu tháng 04/2021 khi công bố nghiên cứu đầu tư dự án Khu công nghiệp – dịch vụ đô thị Phát Đạt – Dung Quất với tổng diện tích 1,152 ha nằm trên đường Võ Văn Kiệt – trục đường chính của Khu kinh tế Dung Quất với 838 ha cho hạ tầng Khu công nghiệp và 314 ha cho dịch vụ đô thị. Công ty cũng đề ra mục tiêu trong giai đoạn 2021-2025, quỹ đất khu công nghiệp dự kiến phát triển hơn 4.445 hecta tại các tỉnh Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai…

Ngoài ra, dự án Kho bãi tổng hợp, dịch vụ hậu cần cảng và logistics tại khu vực cảng Cái Mép có quy mô 24 ha, tổng mức đầu tư dự kiến là 1,136 tỷ đồng, được xúc tiến từ tháng 10/2020, hiện đang được triển khai theo kế hoạch và dự kiến sẽ bắt đầu mang nguồn thu về cho Phát Đạt từ cuối 2022. 

Kết quả kinh doanh

Nguồn PDR, YSVN tổng hợp

Cuối năm 2021, doanh thu thuần của PDR đạt 3,620.2 tỷ đồng giảm 7.4% so với cùng kỳ, tuy nhiên lợi nhuận trước thuế lại đạt 2,344.4 tỷ đồng tăng 52.2% và lợi nhuận sau thuế đạt 1,860.6 tỷ đồng tăng 52.5% so với năm 2021, tỉ suất lợi nhuận gộp lên đến 76%.

PDR thông qua kế hoạch kinh doanh năm 2022 với chỉ tiêu doanh thu 10.700 tỷ đồng, lợi nhuận trước và sau thuế lần lượt là 3.635 tỷ đồng và 2.908 tỷ đồng, tăng 55% so với năm 2021.

Cập nhật kết quả kinh doanh quý 2 năm 2022

Kết quả kinh doanh Quý 2/2022 với doanh thu thuần đạt hơn 853 tỷ đồng, tăng 59% so với cùng kỳ và tăng 36% so với Quý 1/2022. Lợi nhuận trước thuế đạt 516 tỷ đồng, tăng 60% với cùng kỳ và tăng 46% so với Quý 1/2022. Doanh thu và lợi nhuận của Công ty trong Quý 2/2022 chủ yếu đến từ Khu cao tầng của Dự án Nhơn Hội Phân Khu 4.

Tính lũy kế sáu tháng năm 2022, Phát Đạt đạt 1.479 tỷ đồng doanh thu, và 869 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế, lần lượt tăng 32% và 36% so với cùng kỳ. Tính trong nửa đầu năm, doanh nghiệp chỉ mới thực hiện được 14% chỉ tiêu về doanh thu (10.700 tỷ đồng) và 23% chỉ tiêu về lợi nhuận cả năm (2.908 tỷ đồng).

Tháng 6/2022, Phát Đạt đã thông qua chủ trương chuyển nhượng cổ phần tại Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn – KL, đơn vị sở hữu trực tiếp Dự án Astral City tại Bình Dương. Dự kiến thương vụ này sẽ mang về dòng tiền ngay cho Phát Đạt lên đến 3.350 tỷ đồng cùng với khoản lợi nhuận đáng kể ghi nhận trong Quý 3 và Quý 4 năm 2022. Dòng tiền lớn này vừa đảm bảo được mục tiêu kế hoạch lợi nhuận đặt ra trong năm 2022, vừa đảm bảo nguồn lực để Phát Đạt tiếp tục phát triển dự án mới trong bối cảnh tín dụng và trái phiếu đang rất khó để tiếp cận.

Sức khỏe tài chính

Cơ cấu tài sản

Nguồn PDR, YSVN tổng hợp

Tải sản ngắn hạn cuối năm 2021 đạt 15,337 tỷ đồng tăng 40.3% so với cuối năm 2020 chủ yếu do PDR tích cực đầu tư mở rộng quỹ đất phục vụ phát triển trong tương lai.

Khoản tiền và tương đương tiền tăng mạnh từ 53.2 tỷ đồng cuối năm 2020 lên tới trên 494 tỷ đồng thời điểm cuối năm 2021.

Hàng tồn kho cũng có sự chuyển biến tích cực khi phát sinh giảm ở dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội – Bình Định từ 1,473 tỷ đồng xuống còn 393 tỷ đồng do PDR ghi nhận doanh thu phần thấp tầng trong năm 2021. Trong khi đó, phần phát sinh tăng chủ yếu đến từ các dự án trọng điểm ghi nhận doanh thu và lợi nhuận năm 2022 và 2023 của PDR cho thấy tiến độ triển khai khả quan, bao gồm: dự án Bình Dương Tower (tăng 1,598.5 tỷ đồng); dự án Senerity – Phước Hải (tăng 1,375.8 tỷ đồng); dự án Astral City (tăng 328.3 tỷ đồng) và dự án Bắc Cường – Trần Phú Đà Nẵng (tăng 630 tỷ đồng).

Tài sản dài hạn cuối năm 2021 đạt 5,214 tỷ đồng tăng 11.2% so với cuối năm 2020 do PDR tiếp tục góp vốn đầu tư vào các đơn vị phát triển bất động sản và các công ty liên kết nhằm thực hiện dự án.

Cơ cấu nguồn vốn

Nguồn PDR, YSVN tổng hợp

Tổng các khoản nợ phải trả tăng 19% so với cuối năm 2020 lên 12,407.4 tỷ đồng, tuy nhiên, tỷ trọng nợ phải trả/tổng nguồn vốn lại giảm mạnh từ 66.7% năm 2020 xuống còn 60.4% năm 2021 cho thấy cơ cấu vay nợ của PDR đang cải thiện theo xu hướng lành mạnh hơn.

Cụ thể, nợ ngắn hạn đạt 8.731 tỷ đồng, tăng 99% so với năm 2020, nguyên nhân chủ yếu do người mua trả tiền trước ngắn hạn tăng 1.071 tỷ đồng, là số tiền công ty nhận ứng trước từ các khách hàng theo các hợp đồng mua bán của dự án khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, Phát Đạt Bàu Cá, Astral City.

Trong năm 2021, PDR đã thực hiện tổng cộng 10 lần phát hành trái phiếu với tổng giá trị huy động hơn 2.380 tỷ đồng, chủ yếu là các trái phiếu có kỳ hạn 2 năm. Lãi suất dao động trong khoảng 12 – 13%/năm. Điều này dẫn đến lo ngại rủi ro khi đa số các khoản vay của Công ty có kỳ hạn ngắn nhưng thời gian phát triển bất động sản lại dài. Công ty đang chuyển dần các khoản vay từ ngắn hạn sang trung hạn và đang hướng đến các khoản vay dài hạn.

Vốn chủ sở hữu tăng mạnh 56.8% so với cuối năm 2020 lên 8,144.5 tỷ đồng nhờ phần lợi nhuận chưa phần phối tích lũy đến cuối năm 2021 đạt tới 1,875.2 tỷ đồng.

Khả năng thanh toán

Nguồn Fiinpro, YSVN tổng hợp

PDR liên tục mở rộng và phát triển dự án, vì thế công ty sử dụng đòn bẩy tài chính khá cao từ năm 2019, khiến cho khả năng thanh toán hiện hành của doanh nghiệp giảm mạnh, tuy nhiên PDR vẫn giữ được mức 1,76 lần ở cuối năm 2021. Do tỷ trọng hàng tồn kho lớn nên dẫn đến hệ số khả năng thanh toán nhanh ở mức thấp cuối năm 2021 đạt 0,35 lần tương đương năm 2020. Đây cũng là đặc thù của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

Trong điều kiện vĩ mô ổn định, nền kinh tế phát triển thì sẽ là điều khá tích cực khi PDR sở hữu nhiều dự án sẵn sang bán ra thị trường để cân đối nguồn tiền liên tục. Tuy nhiên, khi mà thị trường bất động sản đang chịu tác động tiêu cực từ thắt chặt chính sách tiền tệ và nghiêm ngặt hơn trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp thì đây được xem là con dao 2 lưỡi khi nợ vay ngắn hạn của PDR đang chiếm tỷ trong lớn, đặc biệt các khoản trái phiếu đến hạn sẽ phải trả trong năm 2023 là khá lớn.

Khả năng sinh lời

Nguồn Fiinpro, YSVN tổng hợp

Hoạt động kinh doanh liên tục tăng trưởng về mặt lợi nhuận khiến các chỉ số ROA, ROE của doanh nghiệp tăng trưởng đều đặn qua các năm cho thấy hiệu quả trong việc sử dụng vốn của PDR. 

Rủi ro đầu tư

Siết room tín dụng và thắt chặt việc phát hành trái phiếu lĩnh vực bất động sản đang là bài toán khó cho PDR nói riêng và cả doanh nghiệp ngành bất động sản nói chung để tiếp cận nguồn vốn mở rộng dự án. Đồng thời các khoản nợ của PDR chủ yếu là từ phát hành trái phiếu với kỳ hạn từ 2 – 3 năm sẽ gia tăng áp lực trả nợ, cân đối dòng tiền trong các năm tới.

Chi phí xây dựng có thể tăng nếu giá vật liệu tiếp tục tăng cao làm gia tăng áp lực tăng giá bán đối với sản phẩm đầu ra sẽ tác động tiêu cực đến cầu trong thị trường nhà ở.

Chu kỳ kinh tế trên toàn thế giới đang chứng kiến mức độ lạm phát cao cùng những dự báo suy thoái sẽ tác động phần nào lên thị trường bất động sản bởi nhu cầu mua cũng như đầu tư có thể sẽ giảm trong thời gian tới.

—————————————————————————————————————-

Lưu ý: Đây là những thông tin liên quan đến doanh nghiệp đã được YSVN thu thập, phân tích dựa trên các nguồn đáng tin cậy, nhà đầu tư có thể tham khảo để hiểu về ngành nghề và tình hình hoạt động kinh doanh của công ty, nội dung không mang ý nghĩa khuyến nghị đầu tư. YSVN không chịu trách nhiệm về tính chính xác và miễn trừ trách nhiệm khi sử dụng thông tin trên đây đến kết quả đầu tư. Để nhận được khuyến nghị đầu tư cụ thể vui lòng mở tài khoản để được các chuyên viên tư vấn của Yuanta Việt Nam hướng dẫn giao dịch cụ thể với từng vị thế của khách hàng.

Bùi Thị Loan – Trưởng phòng Đào tạo đầu tư

Email: loan.bui@yuanta.com.vn

Nguyễn Trung Hiếu – Chuyên viên Đào tạo đầu tư

Email: hieu.nguyen1@yuanta.com.vn