BECAMEX LỢI THẾ VỀ QUỸ ĐẤT, ÁP LỰC VỀ NỢ VAY

Trong suốt hơn 30 năm hoạt động kinh doanh và phát triển, Tổng công ty đầu tư và phát triển công nghiệp – CTCP Becamex (HOSE: BCM) đã và đang trở thành nhà phát triển bất động sản công nghiệp và đô thị hàng đầu tại Việt Nam thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển, đặc biệt là ở địa bàn tỉnh Bình Dương.

Tổng quan ngành

Nhu cầu thuê đất được dự kiến sẽ tiếp tục tăng mạnh do làn sóng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đồng thời nguồn cung đất KCN mới dự kiến sẽ tăng đáng kể trong 2-3 năm tới, không còn tình trạng thiếu cung như giai đoạn cuối năm 2021.

Việc cải thiện cơ sở hạ tầng giao thông hỗ trợ kết nối các khu công nghiệp làm tiết kiệm chi phí vận chuyển tạo thêm giá trị gia tăng cho đối tác thuê.

Bên cạnh giá cho thuê đất tăng thì chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng cũng sẽ tiếp tục tăng trong năm 2022.

Điểm sáng doanh nghiệp

BCM có lợi thế cạnh tranh khi là một trong số những doanh nghiệp đang sở hữu quỹ đất KCN lớn nhất Việt Nam với tổng quy mô khoảng 15.000 ha bao gồm các liên doanh VSIP – BCM sở hữu 49% và BW – sỡ hữu 30%. Bên cạnh đó BCM cũng sở hữu khoảng 1.000 ha đất đô thị dự án Thành phố mới Bình Dương. 

Becamex có nguồn thu ổn định từ liên doanh VSIP đây được ví như Con gà đẻ trứng vàng cho BCM: BCM hiện đang nắm giữ 49% trong liên danh với Sembcorp để phát triển các khu công nghiệp VSIP chủ yếu tại Bắc Ninh, Hải Phòng, Nghệ An, Quảng Ngãi, Bình Định, Bình Phước và Bình Dương. 

Dự kiến quý II/2022 Becamex đưa vào kinh doanh Khu công nghiệp Cây Trường với diện tích 490 ha.

Tại kỳ họp Đại hội đồng cổ đông thường niên 2022, Ban lãnh đạo cho biết  Liên doanh VSIP sẽ được IPO để nâng tầm phát triển trong thời gian tới. Trong vòng 2 năm tới, lãnh đạo Becamex IDC cùng Warburg Pincus có kế hoạch đưa cổ phiếu của CTCP Phát triển công nghiệp BW (BWID) giao dịch trên sàn chứng khoán.

Năm 2022 doanh nghiệp lên kế hoạch lạc quan, ước tổng doanh thu hợp nhất đạt 9.680 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế hợp nhất là 2.888 tỷ đồng, tăng lần lượt 19% và tăng 98% so với năm 2021. 

Hoạt động kinh doanh

Nguồn BCM, YSVN tổng hợp

Tổng doanh thu công ty năm 2021 đạt 6.990 tỷ đồng tăng 7,41% so với năm 2020, lợi nhuận sau thuế doanh nghiệp đạt 1.457 tỷ đồng giảm 36,6% so với cùng kỳ. Trong đó, nguồn doanh thu chính vẫn đến từ lĩnh vực kinh doanh bất động sản, bất động sản đầu tư đạt 5.414 tỷ đồng chiếm 77,46% cơ cấu doanh thu. Tổng doanh thu ghi nhận tăng trưởng so với cùng kỳ nhưng với các yếu tố ảnh hưởng từ việc giãn cách xã hội và suy giảm kinh tế, cùng với chi phí tăng cao đã tác động trực tiếp đến lợi nhuận của Tổng Công ty trong năm vừa qua. Cụ thể hơn là do sự sụt giảm của doanh thu các lĩnh vực thu phí giao thông, cung cấp vật liệu xây dựng, dịch vụ nhà hàng, khách sạn, khám chữa bệnh và giáo dục. 

Nguồn BCM

Doanh thu từ bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ và bán hàng thành phẩm là hai lĩnh vực đóng góp tỷ trọng doanh thu tương đối cho Tổng Công ty với giá trị mang lại lần lượt đạt 735 tỷ đồng và 651 tỷ đồng, tương đương với tỷ trọng chiếm 10,52% và 9,31% tổng doanh thu năm 2021. Cụ thể, doanh thu bán hàng và dịch vụ năm 2021 giảm 252 tỷ đồng, chủ yếu do Tổng Công ty thực hiện chính sách miễn 100% phí duy tu – bảo trì hạ tầng cho khách hàng đang đầu tư tại các KCN hiện hữu trong 3 tháng (tháng 8, tháng 9, tháng 10/2021) và hỗ trợ các phí dịch vụ quản lý hạ tầng nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp trong tình hình khó khăn của dịch Covid-19. Khách hàng thuê đất KCN sẽ trả phí quản lý và duy tu hạ tầng tại các KCN hàng năm cho Tổng Công ty suốt chu kỳ thuê 50 năm và xu hướng sẽ tiếp tục tăng khi cty cho thuê được thêm nhiều diện tích đất.

Phát triển khu công nghiệp

Nguồn BCM

Hiện Becamex đang vận hành các KCN Mỹ Phước, Bàu Bàng, Bầu Bàng mở rộng, Thới Hòa và đưa vào sử dụng KCN Cây Trường từ quý 2/2022 với tổng diện tích thương phẩm lên đến 3.421 ha và diện tích thương phẩm còn lại sẵn sang cho thuê là 944 ha.

Phát triển bất động sản dân cư, thương mại

Nguồn BCM

Becamex đang đẩy mạnh phát triển bất động sản dân cư, thương mại ở phía Nam tỉnh Bình Dương với tổng diện thích thương phẩm còn có thể kinh doanh lên đến 12.500.000 m2.

Định hướng chủ chốt

Với định hướng phát triển giai cho đoạn sắp tới, Becamex IDC sẽ tập trung phát triển ba lĩnh vực nòng cốt là giao thông vận tải, mở rộng phát triển đô thị, công nghiệp và phát triển vùng Đổi mới sáng tạo, bước tiếp theo của đề án Thành phố thông minh.

Với lĩnh vực giao thông vận tải BCM sẽ cải tạo quốc lộ 13 vì đây là trục giao thông xương sống chạy dọc theo hướng Nam – Bắc của tỉnh Bình Dương, đưa công nghiệp từ phía Nam lên phía Bắc, phát huy tối đa tiềm năng vùng nông nghiệp phía bắc của tỉnh. Bên cạnh đó, Tổng Công ty cũng đẩy nhanh tiến độ hoàn thành triển khai đường Mỹ Phước-Tân Vạn ĐT 746,747B, 743. Việc hoàn thành này sẽ giúp kết nối giữa các khu công nghiệp Mỹ Phước và trung tâm Thành phố Mới Bình Dương, từ đây tiếp tục kết nối với Biên Hòa, Bà Rịa – Vũng Tàu & TP.HCM. Đây là các tuyến đường quan trọng, góp phần giải phóng áp lực vận chuyển hàng xuất khẩu từ các khu công nghiệp từ Bình Dương về các cảng ở Sài Gòn và Đồng Nai trên tuyến Quốc Lộ 13. Cuối cùng, với kế hoạch sắp tới hoàn thành con đường Tạo Lực Bắc Tân Uyên – Phú Giáo – Bàu Bàng sẽ giúp Becamex IDC tạo thu hút đầu tư, dịch chuyển công nghiệp về phía Bắc theo đúng định hướng phát triển của Bình Dương.

Ở lĩnh vực phát triển khu công nghiệp và đô thị, Becamex IDC sẽ đẩy mạnh phát triển công nghiệp lên phía Bắc, xây dựng đô thị tại phía Nam. 

Với đề án Thành phố thông minh, phát triển Vùng đổi mới sáng tạo, trong giai đoạn tới, doanh nghiệp sẽ tập trung phát triển dịch vụ chất lượng cao tại Thành phố Mới. Becamex IDC đang thúc đẩy mạnh mẽ thu hút các đối tác lớn từ Nhật Bản, Anh, Singapore, Mỹ và các nước phát triển để cùng triển khai các dự án phát triển đô thị, quy hoạch khu dân cư, thương mại dịch vụ phức hợp chất lượng cao. Becamex từng bước triển khai hệ thống Logistics thông minh, gắn với định hướng phát triển đường sắt và đường thủy để tạo liên kết vùng, đồng thời xây dựng khu công nghiệp khoa học công nghệ. Đây được dự kiến sẽ là động lực giúp các khu công nghiệp truyền thống phát triển, nâng cao giá trị gia tăng cho các nhà đầu tư.

Có thể thấy BCM đang tạo một sự liên kết từ hệ thống giao thông, khu công nghiệp, đô thị đến logistics theo hướng hiện đại hóa và ứng dụng công nghệ thông minh tạo đà cho sự phát triển bền vững và lâu dài.  

Cập nhật kết quả kinh doanh quý 1/2022

Đến cuối quý 1 năm 2022 các mảng kinh doanh chính của BCM gồm kinh doanh bất động sản, bất động sản đầu tư và bán hàng hóa đều ghi nhận tăng trưởng doanh thu so với cùng kỳ 2021, nhờ đó tổng doanh thu tăng nhẹ 2%, đạt 1.433 tỷ đồng. Giá vốn được tiết giảm đến 25%, làm cho biên lãi gộp tăng từ 41% lên 57%, dẫn đến lãi gộp tăng 41% đạt 820 tỷ đồng.

Kết quả kinh doanh 3 tháng đầu năm không có gì quá nổi bật ngoài biên lợi nhuận gộp được cải thiện khi giá vốn hàng bán giảm. Song dù lợi nhuận gộp tăng, tuy nhiên lợi nhuận ròng vẫn giảm 7% so với cùng kỳ, còn gần 425 tỷ đồng. Nguyên nhân do doanh thu từ hoạt động tài chính giảm 28% và từ công ty liên doanh, liên kết giảm 38%. Trong khi đó, các chi phí như chi phí lãi vay tăng đáng kể 74% lên 265 tỷ đồng, đồng thời chi phí bán hàng và chi phí quản lý doang nghiệp đều tăng lần lượt là 29% và 15%.

Sức khỏe tài chính

Cơ cấu tài sản

Nguồn BCM, YSVN tổng hợp

Cuối năm 2021 tổng tài sản của BCM đạt 48.952 tỷ đồng không có chênh lệch nhiều so với năm 2020. Trong đó tài sản ngắn hạn vẫn chiếm tỷ trọng lớn, chiếm 60% tổng tài sản đạt 29.147 tỷ đồng. Mặc dù, tiền và các khoản tương đương tiền, các khoản phải thu ngắn hạn ghi nhận mức tăng lần lượt 68,10% và 20,71% nhưng mức giảm của hàng tồn kho lớn hơn đã tác động đến giá trị tài sản ngắn hạn giảm trong năm 2021.

Với đặc thù hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản nên hàng tồn kho chủ yếu của Tổng Công ty là chi phí xây dựng kinh doanh dở dang (bao gồm chi phí đều bù giải phóng mặt bằng và các chi phí phải trả để có được quyền sử dụng đất đạt 20.930 tỷ đồng.

Tài sản dài hạn của công ty chủ yếu là các khoản đầu tư vào công ty vào công ty liên doanh, liên kết liên đến 14.465 tỷ đồng. 

Cơ cấu nguồn vốn

Nguồn BCM, YSVN tổng hợp

Việc sử dụng nguồn nợ lớn để tài trợ cho quá trình mở rộng quỹ đất kinh doanh có thể khuếch đại thành quả hoạt động nhưng cũng có thể là một rủi ro lớn cho doanh nghiệp nếu việc sử dụng đòn bẩy chưa hợp lý. Nhìn chung chỉ tiêu cơ cấu nguồn vốn năm 2021 vẫn giữ mức ổn định và giảm nhẹ so với 2020 khi hệ số nợ trên tổng tài sản và hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu lần lượt đạt 64,98% và 185,5%. Cụ thể, nợ phải trả năm 2021 giảm 2,25% (tương đương mức giảm 731 tỷ đồng), trong khi vốn chủ sở tăng 3,42%.

Khả năng thanh toán

Nguồn Fiinpro, YSVN tổng hợp

Hệ số khả năng thanh toán hiện hành của doanh nghiệp đều lớn hơn 1.2 lần qua các năm từ 2018 – 2021 Tuy nhiên do đặc thù của doanh nghiệp bất động sản hàng tồn kho lớn nên sau khi loại trừ khoản mục này thì hệ số khả năng thanh toán nhanh của doanh nghiệp không quá cao. 

Khả năng sinh lời

Nguồn Fiinpro, YSVN tổng hợp

ROE, ROA của công ty có xu hướng giảm qua các năm gần đây do lợi nhuận không được tích cực, đặc biệt trong năm 2021 do ảnh hưởng của dịch bệnh, nhiều mảng kinh doanh không được khai thác trong một khoảng thời gian tác động trực tiếp đến khả năng sinh lời của BCM. Cuối năm 2021, ROE và ROA đạt lần lượt 8,18% và 2,88%, kỳ vọng trong năm 2022 các chỉ số này sẽ được cải thiện khi lợi nhuận tăng lên.

Rủi ro đầu tư

Áp lực nợ vay quá cao làm giảm đi hiệu quả kinh doanh của của BCM khi nợ phải trả cuối năm 2021 của BCM là 31.807 tỷ đồng gấp 1.8 lần vốn chủ sở hữu, cụ thế trong quý 1/2022 mặc dù biện lợi nhuận gộp tăng 41%, lên gần 821 tỷ đồng nhưng gánh nặng chi phí lãi vay lớn làm bào mòn đi lợi nhuận của doanh nghiệp khiến cho lãi ròng giảm 7% so với cùng kỳ, chỉ còn gần 425 tỷ đồng.

Chu kỳ kinh tế được dự báo sẽ khó khăn hơn và có thể đón chịu một cơn suy thoái trong thời gian tới, đặc biệt các chính sách của các ngân hàng đối với hoạt động tín dụng dành cho bất động sản đang ngày càng siết chặt, lãi suất cho vay có xu hướng tăng lên sẽ tác động đến biên lợi nhuận của công ty.

—————————————————————————————————————-

Lưu ý: Đây là những thông tin liên quan đến doanh nghiệp đã được YSVN thu thập, phân tích dựa trên các nguồn đáng tin cậy, nhà đầu tư có thể tham khảo để hiểu về ngành nghề và tình hình hoạt động kinh doanh của công ty, nội dung không mang ý nghĩa khuyến nghị đầu tư. YSVN không chịu trách nhiệm về tính chính xác và miễn trừ trách nhiệm khi sử dụng thông tin trên đây đến kết quả đầu tư. Để nhận được khuyến nghị đầu tư cụ thể vui lòng mở tài khoản để được các chuyên viên tư vấn của Yuanta Việt Nam hướng dẫn giao dịch cụ thể với từng vị thế của khách hàng.

—————————————————————————————————————-

Bùi Thị Loan – Trưởng phòng học viện phát triển năng lực đầu tư

Email: loan.bui@yuanta.com.vn

Nguyễn Trung Hiếu – Chuyên viên học viện phát triển năng lực đầu tư

Email: hieu.nguyen1@yuanta.com.vn